Was ist Instandhaltung?

Instandhaltung ist die Gesamtheit aller Maßnahmen, mit denen ein Gebäude oder Bauteil im geforderten Zustand gehalten oder in ihn zurückgeführt wird. Sie unterscheidet sich von der Modernisierung: Bei der Instandhaltung stellst du den vorhandenen Zustand wieder her, bei der Modernisierung verbesserst du ihn.

Die vier Grundmaßnahmen nach DIN 31051

Die DIN 31051 gliedert die Instandhaltung in vier Bereiche — eine Systematik, die auch am Bau gebräuchlich ist:

Wartung — planmäßige Maßnahmen zur Verzögerung des Verschleißes, etwa das Reinigen von Dachrinnen oder die jährliche Heizungswartung
Inspektion — Feststellen und Beurteilen des Ist-Zustands, also die regelmäßige Begehung
Instandsetzung — Rückführung in den funktionsfähigen Zustand, zum Beispiel Austausch der Dachabdichtung
Verbesserung — Erhöhung der Zuverlässigkeit ohne Änderung der Funktion

Daneben spricht man in der Praxis von Kleininstandhaltung (laufende Kleinigkeiten) und von aufgestautem Instandhaltungsrückstau, wenn Arbeiten so lange verschoben wurden, dass Folgeschäden entstehen.

Anwendung: der Instandhaltungsplan

Verwalter, Wohnungseigentümergemeinschaften und Bestandshalter arbeiten mit einem mehrjährigen Instandhaltungsplan, in dem für jedes Bauteil festgehalten ist, wann welche Maßnahme fällig ist und was sie kostet. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Erhaltungsrücklage die finanzielle Entsprechung dieses Plans.

Richtwerte für Instandhaltungszyklen

Bauteil	Übliche Zyklen
Außenanstrich Holz	4-7 Jahre, je nach Ausrichtung und Untergrund
Dichtstofffugen außen	10-15 Jahre
Bituminöse Dachabdichtung	20-30 Jahre bis zum Austausch
Fugen im Sichtmauerwerk	30-50 Jahre, stark lageabhängig
Heizkessel	Jährliche Wartung, Austausch nach etwa 15-20 Jahren

Diese Werte sind Anhaltspunkte; die tatsächliche Standzeit hängt von Lage, Wetterbelastung und Ausführungsqualität ab.

Faustregeln

Zweimal jährlich begehen — vor und nach dem Winter, mit Blick auf Rinnen, Fugen, Dachränder und das Holz auf der Wetterseite
Die Wetterseite bestimmt den Takt — die Südwestfassade verwittert am schnellsten
Regelmäßig zurücklegen — als grober Anhaltswert wird häufig etwa 1 % des Gebäudewerts pro Jahr genannt
Nicht aufschieben — ein übersprungener Anstrichzyklus führt beim nächsten Mal meist zu Holzersatz und deutlich höheren Kosten