Was sind versteckte Mängel?

Versteckte Mängel (niederländisch: verborgen gebreken) sind Mängel an einer gekauften Immobilie, die bei der Übergabe schon vorhanden waren, die du als Käufer aber bei Besichtigung und Prüfung vernünftigerweise nicht entdecken konntest. Denk an faule Balken unter dem Fußboden oder einen überstrichenen Wasserschaden. Einen allgemeinen Überblick findest du in unserem Beitrag über Baumängel an Wohnhäusern.

Dieser Artikel beschreibt die Rechtslage in den Niederlanden. In Deutschland oder Österreich gelten andere Regeln.

Was sagt das niederländische Recht?

Maßgeblich ist Buch 7 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Burgerlijk Wetboek, BW). Nach Artikel 7:17 BW muss die Sache ‘dem Vertrag entsprechen’: Sie muss die Eigenschaften haben, die für den normalen Gebrauch nötig sind. Ist das nicht der Fall, spricht man von Vertragswidrigkeit (non-conformiteit). Zwei Pflichten entscheiden, wer das Risiko trägt:

Mitteilungspflicht des Verkäufers: Er muss sagen, was er weiß, etwa frühere Lecks, Reparaturen oder Fundamentsanierungen.

Untersuchungspflicht des Käufers: Du musst selbst angemessen prüfen. Was du hättest sehen oder untersuchen lassen können, gilt meist nicht mehr als versteckt. Bei älteren Häusern wiegt diese Pflicht schwerer.

Eine Altersklausel (ouderdomsclausule) im Kaufvertrag legt Mängel, die auf das Alter des Hauses zurückgehen, dem Käufer auf. Wie weit sie reicht, hängt stark vom genauen Wortlaut ab.

Fristen

Nach Artikel 7:23 BW musst du einen Mangel ‘innerhalb angemessener Frist’ nach der Entdeckung melden. Kaufst du von einem Unternehmen (Verbrauchsgüterkauf), ist eine Meldung innerhalb von zwei Monaten jedenfalls rechtzeitig. Nach einer rechtzeitigen Meldung verjährt dein Anspruch nach zwei Jahren.

Anwendung: Was tust du bei einem Verdacht?

Dokumentiere alles: Fotos, Datum der Entdeckung, was du gesehen hast.

Melde den Mangel sofort schriftlich beim Verkäufer, auch wenn du vorher anrufst. Warte nicht auf ein vollständiges Gutachten.

Lass Mangel und Ursache von einem unabhängigen Bausachverständigen festhalten, bevor du etwas öffnest oder reparierst.

Hol dir rechtlichen Rat (Rechtsschutzversicherung, in den Niederlanden das Juridisch Loket), bevor du reparierst oder Forderungen stellst.

Tipps und Hinweise

Lies Verkäuferfragebogen und Kaufvertrag genau, vor allem die Altersklausel. Darüber kannst du vor der Unterschrift verhandeln.

Lass vor dem Kauf ein Baugutachten erstellen: Das senkt das Risiko und erfüllt deine Untersuchungspflicht.

Frag nach bei frischen Anstrichen an Decken, Kellerwänden und Fassaden.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Erklärung und keine Rechtsberatung.