Was ist ein Überbau?

Ein Überbau ist ein Bauteil, das sich über, auf oder unter dem Grundstück eines anderen befindet. Gemeint sind ein Dachüberstand, ein Erker oder ein Balkon, der über die Grenze ragt, ebenso ein Fundament oder eine Leitung, die unter dem Nachbargrundstück verläuft. Daneben wird der Begriff im Bauwesen auch für ein erhöhtes Bauteil innerhalb eines Raumes verwendet — etwa eine Galerie oder ein Einbau über einer bestehenden Ebene.

Überbau und Nachbarrecht

Überbau ist vor allem ein rechtlicher Begriff. Grundsatz: Auf fremdem Grund darf nicht gebaut werden. § 912 BGB macht davon eine Ausnahme: Hat der Eigentümer bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, muss der Nachbar den Überbau dulden — es sei denn, er hat vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben. Als Ausgleich sieht § 913 BGB eine Überbaurente vor.

Praktische Folgen:

Vor dem Bauen messen. Die Grenze verläuft nicht zwangsläufig dort, wo der Zaun steht. Im Zweifel die Grenze durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen lassen — deutlich günstiger als ein späterer Streit.
Auf den Überstand achten. Ein Dachüberstand oder eine Rinne über der Grenze ist bereits Überbau, auch wenn das Gebäude selbst innerhalb der Grenze steht. Bei einem Anbau bis an die Grenze die Rinnenbreite einrechnen.
Absprachen sichern. Wird ein Überbau vom Nachbarn akzeptiert, sollte das als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Eine mündliche Absprache endet mit dem Verkauf des Nachbargrundstücks.
Genehmigung ist etwas anderes. Eine Baugenehmigung sagt nichts über das private Nachbarrecht. Man kann eine Genehmigung erhalten für etwas, das zivilrechtlich dennoch unzulässig ist.

Überbau als bauliche Bezeichnung

Im Entwurf bezeichnet Überbau ein Bauteil über einem anderen: eine Galerie in einem hohen Raum, ein Geschoss über einer Durchfahrt oder Bebauung über einer Straße. Konstruktiv verlangt das ein eigenes Tragwerk sowie Aufmerksamkeit für lichte Durchfahrtshöhe und Brandschutz des darunterliegenden Bereichs.