Was ist ein Nicht-Aufenthaltsraum?

Ein Nicht-Aufenthaltsraum ist ein Raum, der die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum nicht erfüllt und deshalb nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt ist. In den Niederlanden spricht man in diesem Zusammenhang von einer onbenoemde ruimte — einem Raum ohne zugewiesene Nutzungsfunktion.

Was einen Aufenthaltsraum ausmacht

Die Landesbauordnungen definieren Aufenthaltsräume über Mindestanforderungen, die je nach Bundesland leicht abweichen. Typischerweise geht es um:

Eine lichte Raumhöhe von in der Regel mindestens 2,40 m (in vielen Landesbauordnungen; bei Dachräumen über einem bestimmten Anteil der Grundfläche)
Tageslicht über Fenster mit einem Mindestanteil an der Grundfläche
Ausreichende Lüftung
Eine ausreichende Grundfläche

Wird eine dieser Anforderungen nicht erfüllt, gilt der Raum als Nicht-Aufenthaltsraum.

Typische Beispiele

Dachböden unter einer Schräge mit zu geringer lichter Höhe
Kellerräume ohne Fenster
Abstell-, Hauswirtschafts- und Technikräume
Innenliegende Räume ohne Außenwand und damit ohne Tageslicht

Anwendung und Fallstricke

Flächen zählen anders. Für die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung werden Flächen mit einer lichten Höhe unter 1 m gar nicht, zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte und ab 2 m voll angerechnet — unabhängig von der bauordnungsrechtlichen Einstufung
Exposés sind vorsichtig zu lesen. Wird ein “Hobbyraum” oder “Studio” angeboten, ist das oft ein Nicht-Aufenthaltsraum: unbeheizt, ungedämmt oder ohne ausreichendes Tageslicht
Nachträgliche Nutzung als Wohnraum erfordert eine Nutzungsänderung und die Erfüllung der Anforderungen — meist über Dachflächenfenster oder eine Gaube für Licht und Lüftung sowie eine Dämmung von Dach und Boden
Rettungsweg und Brandschutz. Wird ein Dachraum faktisch als Schlafraum genutzt, ist ein zweiter Rettungsweg und ein Rauchwarnmelder ein reales Sicherheitsthema
Vor dem Kauf klären, was in der Baugenehmigung tatsächlich festgelegt ist — die Bauakte beim Bauamt gibt Auskunft