Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag ist der Vertrag beim Kauf eines noch zu errichtenden Neubaus, der zwei Verträge in einem Dokument verbindet: den Kauf des Grundstücks (oder eines Miteigentumsanteils) und die Verpflichtung zur Errichtung des Gebäudes. In den Niederlanden heißt das Gegenstück koop-aanneemovereenkomst.

Warum zwei Teile

Die Aufteilung hat praktische und steuerliche Folgen:

Teil	Was erworben wird	Wofür gezahlt wird
Kaufteil	Grundstück oder Miteigentumsanteil	Grundstückspreis
Werkteil	Errichtung des Gebäudes	Bausumme, in Raten nach Baufortschritt

Die Bausumme wird in Raten nach erreichten Bauabschnitten gezahlt — etwa nach Fertigstellung von Bodenplatte, Rohbau, Dach und bei der Abnahme. Man zahlt also nicht im Voraus für noch nicht erbrachte Leistungen. In Deutschland regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, welche Raten in welcher Höhe verlangt werden dürfen.

Was typischerweise geregelt ist

Der Fertigstellungstermin, oft in Werktagen statt in Kalendertagen. Frost, Genehmigungsverzug und Schlechtwetter verschieben den Termin.
Vertragsstrafen bei verspäteter Fertigstellung.
Sicherheitseinbehalt — ein Teil der Schlussrate wird bis zur Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel einbehalten.
Fertigstellungssicherheit — eine Bürgschaft, die den Weiterbau bei Insolvenz des Bauträgers absichert.
Aufschiebende Bedingungen — häufig wird unter Vorbehalt unterschrieben, etwa der Baugenehmigung, einer Mindestverkaufsquote oder der Finanzierung.

Worauf zu achten ist

Sonderwünsche — die Aufstellung folgt oft erst nach Vertragsschluss. Im Budget eine Bandbreite einplanen; Küche, Bad und Anbauten summieren sich schnell auf mehrere zehntausend Euro.
Die Baubeschreibung ist maßgeblich — nicht der Verkaufsprospekt oder die Visualisierung. Baubeschreibung und Pläne lesen und auf Formulierungen wie „oder gleichwertig” achten.
Bauzinsen — bei einem bereits gestarteten Projekt können Zinsen auf Grundstück und fällige Raten anfallen. Ausdrücklich nachfragen.
Finanzierungsvorbehalt — auf eine realistische Frist für die Kreditzusage achten.
Notarielle Beurkundung — ein Bauträgervertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden; den Entwurf rechtzeitig vor dem Termin prüfen lassen.