Was ist eine Aufstockung?

Eine Aufstockung ist das Hinzufügen eines oder mehrerer vollständiger Geschosse auf ein bestehendes Gebäude. Wo ein Anbau seitlich wächst, wächst die Aufstockung nach oben. Sie ist eine der wirksamsten Möglichkeiten, Wohnraum zu schaffen, ohne neue Flächen zu verbrauchen.

Aufgestockt wird vor allem auf Nachkriegs-Wohnbauten, auf eingeschossige Handelsbauten und auf Flachdachbauten. Grundstückskosten entfallen, und Gründung, Erschließung und Anschlüsse sind bereits vorhanden.

Was über die Machbarkeit entscheidet

Die Reihenfolge der Prüfung ist wichtig, denn ein Problem in Schritt 1 macht den Rest gegenstandslos:

Tragwerk und Gründung. Die Hauptfrage: Kann die bestehende Tragstruktur zusätzliches Gewicht aufnehmen, und kann die Gründung es in den Baugrund abtragen? Das ist der häufigste Knackpunkt. Immer von einem Tragwerksplaner anhand der Originalpläne und ergänzender Baugrunduntersuchungen beurteilen lassen.
Gewicht des Aufbaus. Hier liegt der größte Hebel. Ein Aufbau in Holzrahmenbau, Brettsperrholz (CLT) oder leichtem Stahlrahmen wiegt je Geschoss ein Vielfaches weniger als ein konventionelles Geschoss aus Betondecken und Kalksandstein. Oft ist genau das der Unterschied zwischen machbar und nicht machbar.
Flucht- und Rettungswege, Brandschutz. Zusätzliche Geschosse bedeuten längere Rettungswege und ab bestimmten Höhen einen zweiten baulichen Rettungsweg. Maßgebend sind Landesbauordnung und Brandschutzkonzept.
Aufzug und Erschließung. Ein vorhandener Aufzug muss oft verlängert oder ersetzt werden, das Treppenhaus durchgeführt.
Planungsrecht. Der Bebauungsplan legt Geschosszahl, Höhe und Baumasse fest. Eine Aufstockung braucht daher fast immer eine Baugenehmigung, häufig zusätzlich eine Befreiung.
Eigentum. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Dach Gemeinschaftseigentum. Eine Aufstockung berührt die Teilungserklärung und erfordert eine Beschlussfassung.

Machbarkeit einer Aufstockung prüfen

Tragwerk und Gründung: Immer vom Tragwerksplaner anhand der Originalpläne und ergänzender Baugrunduntersuchungen beurteilen lassen.
Gewicht des Aufbaus: Holzrahmenbau, Brettsperrholz (CLT) oder leichter Stahlrahmen wiegt je Geschoss ein Vielfaches weniger als Betondecken und Kalksandstein.
Rettungswege und Brandschutz: Ab bestimmten Höhen ist ein zweiter baulicher Rettungsweg nötig; maßgebend sind Landesbauordnung und Brandschutzkonzept.
Aufzug und Erschließung: Vorhandener Aufzug muss oft verlängert oder ersetzt werden, das Treppenhaus durchgeführt.
Planungsrecht: Der Bebauungsplan legt Geschosszahl, Höhe und Baumasse fest; fast immer Baugenehmigung, häufig zusätzlich eine Befreiung.
Eigentum: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Dach Gemeinschaftseigentum; eine Beschlussfassung ist erforderlich.

Prüfpunkte in der Reihenfolge aus dem Artikel. Die Reihenfolge ist wichtig: Ein Problem bei Tragwerk und Gründung macht den Rest gegenstandslos. Maßgebend für den Brandschutz sind Landesbauordnung und Brandschutzkonzept.

Vorteile

Kein Grundstück nötig — Nachverdichtung im Bestand.
Synergien — man ist ohnehin auf dem Dach, also lassen sich Dachdämmung, Abdichtung und Haustechnik in einem Zug erneuern.
Weniger Materialeinsatz als Neubau, weil Gründung und Rohbau erhalten bleiben.
Bessere Wirtschaftlichkeit für die Gemeinschaft, wenn der Erlös aus den neuen Wohnungen die Sanierung des Bestands mitträgt.

Punkte in der Ausführung

Bewohnter Bestand. Arbeiten über bewohnten Wohnungen stellt Anforderungen an Lärm, Sicherheit und Dichtheit — das Dach muss jeden Abend wieder dicht sein.
Vorfertigung lohnt. Je mehr im Werk geschieht, desto kürzer die verletzliche offene Bauphase.
Baulogistik. Kranstellflächen und Zufahrten im Bestand entscheiden oft über die Machbarkeit.
Anschlüsse und Haustechnik. Hausanschlüsse, Entwässerung und Lüftung des Bestands sind nicht auf zusätzliche Wohnungen ausgelegt.