Was ist Spekulationsbau (Revolutiebouw)?

Spekulationsbau bezeichnet Wohnungsbau, der in großem Umfang, in hohem Tempo und so billig wie möglich errichtet wurde, wobei Geschwindigkeit und Gewinn Vorrang vor Bauqualität und Handwerk hatten. Im Niederländischen heißt dieses Phänomen revolutiebouw; der Begriff bezieht sich vor allem auf die Arbeiterviertel, die zwischen etwa 1870 und 1900 in den wachsenden niederländischen Städten entstanden.

Durch die Industrialisierung zogen große Bevölkerungsgruppen in die Städte. Private Investoren füllten diese Lücke und ließen ganze Straßenzüge errichten — ohne zusammenhängenden städtebaulichen Plan und ohne nennenswerte Aufsicht. Die deutsche Entsprechung dieser Epoche ist die gründerzeitliche Mietskasernenbebauung.

Merkmale

Zu leichte Gründung — flach, auf zu wenigen Pfählen oder auf weichem Baugrund, mit Setzungen und Schiefstellung als Folge
Dünne Wände — häufig einsteinige oder halbsteinige Außenwände ohne Hohlschicht, also Schlagregendurchschlag und Kälte
Minderwertige Materialien — aussortierte oder gebrauchte Steine, magerer Mörtel, knappe Holzquerschnitte
Tiefe, schmale Grundrisse — Alkoven ohne Tageslicht, mangelhafte Lüftung, gemeinschaftliche Sanitäreinrichtungen
Hohe Bebauungsdichte mit zugebauten Hinterhöfen

Das Ende: das Wohnungsgesetz

Den schlimmsten Auswüchsen machte in den Niederlanden das Wohnungsgesetz von 1901 (Woningwet, in Kraft ab 1902) ein Ende. Es verpflichtete die Gemeinden zu einer Bauordnung, ermöglichte kommunale Bauaufsicht, stellte Anforderungen an die Wohnqualität und schuf die Grundlage für die Wohnungsbaugenossenschaften. Es gilt als Beginn des modernen niederländischen Baurechts.

Warum das heute noch relevant ist

Viele dieser Häuser stehen noch, im gründerzeitlichen Gürtel der Städte. Wer ein solches Gebäude kauft, sollte achten auf:

Gründungssanierung als größten Kostenblock; immer ein Gründungsgutachten erstellen lassen
Aufsteigende Feuchte, weil eine Horizontalsperre im Wandfuß fehlt
Holzbalkendecken mit eingemauerten Balkenköpfen, die morsch sein können