Was ist der Versteigerungswert?

Der Versteigerungswert (oder Verkehrswert bei Zwangsversteigerung) ist der geschätzte Erlös einer Immobilie bei Zwangsverkauf über eine Versteigerung. Er liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert (Marktwert), weil Zwangsverkäufe weniger Erlös bringen als normale Veräußerungen.

Warum ein niedrigerer Wert?

Bei einer Zwangsversteigerung wirken Faktoren preisdrückend:

Zeitdruck – die Immobilie muss schnell verkauft werden
Eingeschränkte Besichtigung – Käufer kennen das Haus oft nur teilweise
Risiko für Käufer – Zustand und Belastungen unsicher
Vermietete Immobilien – Mieterschutz erschwert Verwertung
Image – die Bezeichnung “Versteigerung” schreckt manche Käufer ab

Der Versteigerungswert ist deshalb meist 20 bis 30 Prozent niedriger als der Verkehrswert.

Anwendung

Der Versteigerungswert wird vor allem von Banken und Kreditgebern verwendet:

Begriff	Bedeutung
Verkehrswert	Marktwert bei normalem Verkauf
Versteigerungswert	Erlös bei Zwangsversteigerung
Beleihungswert	Wert für Kreditbemessung
Kaufpreis	Was Käufer und Verkäufer vereinbaren

Beispiel

Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 400.000 € hat in der Regel einen Versteigerungswert von etwa 280.000 € bis 320.000 €.

Hypothek und Sicherheit

Banken verwenden den Versteigerungswert (oder den daraus abgeleiteten Beleihungswert) als Bemessungsgrundlage für die maximale Kreditsumme bei:

Höhere Beleihungen – über bestimmte Quoten
Anlageobjekte – vermietete Immobilien
Zweitwohnsitz – Ferienhäuser
Gewerbeimmobilien – höheres Risiko

Wer ermittelt den Versteigerungswert?

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird ein gerichtlich bestellter Sachverständiger beauftragt. Er erstellt ein Verkehrswertgutachten gemäß § 74a ZVG. Das Amtsgericht legt anschließend Mindestgebote (5/10- und 7/10-Grenze) auf Basis dieses Werts fest.

Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung organisiert das zuständige Amtsgericht den öffentlichen Termin. Die wichtigsten Etappen:

Antrag – durch Gläubiger eingereicht
Wertermittlung – Gutachten erstellt
Versteigerungstermin – öffentlich am Amtsgericht
Zuschlag – an Höchstbietenden