Was ist Leerstand?

Leerstand ist der Zustand, in dem eine Wohnung, ein Gebäude oder eine Fläche nicht genutzt wird. In der Immobilienwirtschaft unterscheidet man zwischen Fluktuationsleerstand — der kurzen Zeitspanne zwischen zwei Nutzern, die zu einem gesunden Markt gehört — und strukturellem Leerstand, bei dem ein Objekt dauerhaft keinen Mieter oder Käufer findet.

Für das Bauwesen ist Leerstand nicht nur ein wirtschaftlicher Begriff: ein leeres Gebäude verschlechtert sich nachweislich schneller als ein genutztes, und das verlangt aktive Betreuung.

Warum ein leeres Gebäude verfällt

Keine Heizung und keine Lüftung. Feuchtigkeit schlägt sich an kalten Flächen nieder, es entsteht Schimmel, Holzwerk und Putz werden angegriffen.
Niemand bemerkt kleine Mängel. Eine verstopfte Dachrinne, eine undichte Leitung oder ein verrutschter Ziegel bleibt monatelang unentdeckt und richtet danach großen Schaden an.
Stehendes Wasser in Leitungen. In toten Leitungssträngen besteht die Gefahr von Bakterienwachstum; vor der Wiederinbetriebnahme ist die Anlage zu spülen.
Frostschäden. Nicht entleerte Leitungen in einem unbeheizten Gebäude frieren auf.
Einbruch und Vandalismus. Jedes leere Objekt zieht das an, und Versicherer stellen deshalb zusätzliche Anforderungen — Leerstand immer melden, sonst entfällt der Versicherungsschutz.

Rechtlicher Rahmen

In Deutschland kann eine Gemeinde per Zweckentfremdungssatzung regeln, dass Wohnraum nicht ohne Genehmigung längere Zeit leer stehen darf; in angespannten Wohnungsmärkten drohen bei Verstoß Bußgelder. Wer ein Gebäude vorübergehend anders nutzen möchte, braucht in der Regel eine Nutzungsänderung nach Landesbauordnung, weil sich Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege und Stellplätze mit der Nutzung ändern.

Für die Zwischenzeit gibt es zwei gängige Wege: Zwischennutzung (befristete Überlassung an Vereine, Werkstätten, Ateliers) und Hausbetreuung durch Wächter, bei der Bewohner gegen geringes Entgelt im Objekt leben und es damit bewohnt halten.

Was man mit einem leerstehenden Gebäude tut

Beim Versicherer melden und abstimmen, welche Maßnahmen erforderlich sind.
Weiter heizen und lüften, auf niedrigem Niveau. Vollständiges Abschalten ist die teuerste Ersparnis, die es gibt.
Die Wasserleitung entleeren, wenn nicht geheizt wird, oder die Anlage mindestens frostfrei halten.
Monatlich einen Rundgang machen über Dach, Rinnen, Fenster, Keller und Zählerschrank, und diesen dokumentieren.
Zwischennutzung erwägen. Ein bewohntes Gebäude verfällt langsamer und bringt zudem Erträge.
An Umnutzung denken. Struktureller Leerstand von Büros, Läden und öffentlichen Gebäuden ist die wichtigste Quelle für Wohnraum, der ohne neue Baufläche entstehen kann.