Was ist eine Dienstbarkeit (Grunddienstbarkeit)?

Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht, bei dem der Eigentümer eines Grundstücks (das “dienende Grundstück”) etwas dulden oder unterlassen muss zugunsten eines anderen Grundstücks (das “herrschende Grundstück”). Das Recht ist an die Grundstücke selbst gebunden, nicht an die Eigentümer — bei Verkauf geht die Dienstbarkeit mit über.

Bekannte Beispiele

Wegerecht — Nachbar darf über mein Grundstück gehen oder fahren
Aussichtsrecht — Verbot, in der Nähe höher zu bauen
Wasserableitungsrecht — Wasser darf auf das fremde Grundstück fließen
Leitungsrecht — Kabel oder Leitung darf unter fremdem Boden verlaufen
Recht auf Licht/Luft — Verbot abschirmender Bauten
Überbaurecht — ein Balken darf auf der Mauer des Nachbarn auflagen

Wie entsteht eine Dienstbarkeit?

Eine Dienstbarkeit kann auf verschiedene Weise entstehen:

1. Notarielle Urkunde

Die häufigste Form: vom Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Beim Hauskauf liest man die Dienstbarkeiten in der Auflassungsurkunde.

2. Tabularersitzung

Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein langjähriges Recht durch Ersitzung entstehen. Die heutigen Regeln sind enger als früher.

3. Bei Teilung

Bei Aufteilung eines großen Grundstücks in mehrere Parzellen wird oft eine Dienstbarkeit eingetragen, etwa das Wegerecht zum Hinterhaus.

Wichtige Regeln

Grundbucheintragung — Eine Dienstbarkeit ist erst gegen Dritte durchsetzbar, wenn sie im Grundbuch steht
Folgerecht — Bei Verkauf geht das Recht automatisch auf den neuen Eigentümer über
Keine eigenmächtige Aufhebung — Der Inhaber des Rechts muss zustimmen
Beendigung — Durch Verjährung (oft 30 Jahre Nichtnutzung), Aufhebung oder Zusammenlegung der Grundstücke

Beim Kauf prüfen

Beim Erwerb einer Immobilie:

Grundbuchauszug anfordern (über Notar oder Grundbuchamt)
Abteilung II des Grundbuchs auf Dienstbarkeiten prüfen
Untersuchen, ob Wege, Leitungen oder Bauwerke auf eine Dienstbarkeit hindeuten
Im Zweifel notariellen Rat einholen

Unerwartete Dienstbarkeiten können Wert oder Nutzung eines Grundstücks beeinflussen.

Dienstbarkeit versus persönliches Recht

Eine Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Recht und geht mit dem Grundstück mit. Ein schuldrechtlicher Vertrag (z.B. Mietvertrag, Gestattungsvertrag) gilt nur zwischen den Parteien und endet oft beim Verkauf.