Was ist ein Penthouse?

Ein Penthouse ist die Wohnung im obersten Geschoss eines Mehrfamilienhauses. Kennzeichnend ist, dass dieses Geschoss gegenüber der darunterliegenden Fassade zurückspringt, sodass ringsum oder an einer Seite eine großzügige Dachterrasse entsteht. Im deutschen Baurecht entspricht das meist einem Staffelgeschoss.

Der Begriff stammt aus dem amerikanischen Hochhausbau: Ursprünglich bezeichnete “penthouse” den Aufbau auf dem Dach, in dem Aufzugsmaschinen und Technik untergebracht waren. Ab den 1920er-Jahren wurden diese Räume in New Yorker Gebäuden zu Luxuswohnungen umgebaut – und diese Bedeutung ist geblieben.

Bauliche Merkmale

Zurückgesetzte Fassade. Oft mehrere Meter, wodurch eine Dachterrasse entsteht und das Gebäude von der Straße aus niedriger wirkt. Bebauungspläne schreiben das teilweise ausdrücklich vor.
Leichte Konstruktion. Da das oberste Geschoss zurückspringt, stehen die tragenden Wände nicht immer über denen des darunterliegenden Geschosses. Dann sind eine Übergangsdecke oder zusätzliche Unterzüge erforderlich.
Große Glasflächen. Sonnenschutz und sommerliche Überhitzung sind hier entscheidend: Ein Penthouse hat viel Fassade und viel besonnte Dachfläche bei wenig angrenzenden beheizten Räumen.
Technik auf dem Dach. Wärmepumpen, Lüftungsgeräte und Photovoltaik stehen meist auf derselben Dachfläche. Auf Körperschall- und Schwingungsentkopplung achten.

Praktische Schwachstellen

Die Dachterrasse ist der Punkt, an dem es bautechnisch am häufigsten schiefgeht. Erwarten sollte man:

Eine Dachabdichtung, die unter den Terrassenbelag durchläuft, mit Stelzlagern oder Kies darüber – keine Platten direkt auf einer empfindlichen Oberlage.
Ausreichende Anschlusshöhe an der Türschwelle, mit einer Rinne vor der Tür, damit Schlagregen nicht eindringt.
Erreichbare Dachabläufe und einen Notüberlauf, damit die Terrasse bei Verstopfung nach außen entwässert.
Ein Geländer oder eine Brüstung in der vorgeschriebenen Höhe und ohne Übersteigbarkeit für Kinder.

Rechtlich ist ein Penthouse gewöhnliches Sondereigentum innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Dachterrasse ist oft Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht – lesen Sie die Teilungserklärung, bevor Sie umbauen.